Método REQUITY
Do ativo à execução: um método para transformar potencial imobiliário em negócio viável
A REQUITY organiza decisões imobiliárias complexas em uma jornada que conecta leitura do ativo, melhor uso, tese, viabilidade, estrutura, capital, parceria e execução.
Cada etapa reduz incertezas, melhora a qualidade da decisão e prepara o próximo movimento.
Uma jornada conectada
Potencial não se transforma em valor por etapas isoladas
Um estudo de melhor uso sem uma tese clara pode indicar possibilidades, mas não define como o valor será capturado.
Uma viabilidade sem premissas de mercado confiáveis pode produzir uma conta tecnicamente correta e estrategicamente frágil.
Capital sem estrutura não corrige riscos mal distribuídos. E uma parceria sem governança pode não se sustentar durante a execução.
Por isso, a REQUITY trabalha de forma integrada.
Primeiro entendemos o ativo e a decisão que precisa ser tomada.
Depois, conectamos vocação, mercado, produto, viabilidade, estrutura de negócio, capital, parceiros e capacidade de implantação.
Cada etapa precisa produzir evidências e decisões capazes de sustentar a etapa seguinte.
Do diagnóstico à implantação
Oito etapas para organizar decisões imobiliárias complexas
A jornada REQUITY combina profundidade analítica e visão prática.
O objetivo não é produzir mais etapas, mas reduzir retrabalho, antecipar riscos e direcionar tempo e capital para caminhos que façam sentido.
Ativo → HBU → Tese → Viabilidade → Estrutura → Capital → Parceria → Execução
01
Ativo — entender antes de propor
Toda decisão começa pela leitura do ativo e do objetivo de quem o controla.
Avaliamos localização, acessos, características físicas, situação urbanística, estágio documental, restrições relevantes, materiais existentes e contexto de mercado. Também identificamos a decisão econômica que precisa ser tomada: vender, permutar, reposicionar, desenvolver, captar, formar uma parceria ou preservar alternativas.
Pergunta-chave: O que existe, o que condiciona o ativo e qual decisão precisa ser tomada?
Resultado da etapa: diagnóstico inicial, informações críticas organizadas, lacunas identificadas e próximos passos priorizados.
02
HBU — identificar o melhor uso possível
Potencial construtivo não é sinônimo de melhor uso.
O HBU360 compara alternativas sob quatro perspectivas: o que é legalmente permitido, fisicamente possível, aderente à demanda e economicamente defensável.
A análise considera vocação, mercado, restrições, produtos possíveis e capacidade de execução para eliminar caminhos frágeis antes que consumam tempo e capital.
Pergunta-chave: Qual uso apresenta o melhor equilíbrio entre valor, liquidez, risco e capacidade de implantação?
Resultado da etapa: alternativas comparadas, uso prioritário, condicionantes relevantes e recomendação para avançar, ajustar ou redirecionar.
03
Tese — traduzir potencial em criação de valor
Depois de definir a direção, é preciso explicar por que ela faz sentido.
A tese conecta ativo, demanda, produto, posicionamento, estratégia de monetização e caminho de execução.
Ela transforma uma possibilidade imobiliária em uma hipótese verificável de criação de valor, capaz de ser discutida com proprietários, parceiros, investidores e comitês.
Pergunta-chave: Onde o valor será criado, para quem e sob quais condições?
Resultado da etapa: tese imobiliária clara, narrativa baseada em evidências, premissas centrais e lógica de geração de valor.
04
Viabilidade — testar se a conta fecha
A viabilidade aprofunda a alternativa selecionada e testa sua resistência.
Modelamos receitas, custos, tributos, cronograma, velocidade de absorção, necessidade de capital, exposição máxima de caixa e retorno.
Cenários e sensibilidades mostram quais premissas mais influenciam o resultado e em que condições o projeto permanece viável.
Pergunta-chave: A tese se sustenta economicamente e quais variáveis podem comprometer o resultado?
Resultado da etapa: modelo de viabilidade, cenários comparados, indicadores de retorno, sensibilidades, riscos e limites para negociação.
05
Estrutura — desenhar o negócio
Um bom ativo pode perder valor quando a estrutura distribui mal direitos, riscos e incentivos.
Organizamos o modelo de negócio e comparamos alternativas como venda, permuta, joint venture, sociedade, built to suit, desenvolvimento próprio ou estruturas híbridas.
A definição considera governança, responsabilidades, garantias, gatilhos, remuneração, saída e compatibilidade entre os interesses das partes.
Pergunta-chave: Como organizar o negócio para alinhar risco, retorno, controle e execução?
Resultado da etapa: estrutura recomendada, alternativas comparadas, premissas de negociação e base para instrumentos jurídicos e governança.
06
Capital — conectar a estrutura ao funding adequado
Capital aderente começa por um projeto organizado para análise.
Avaliamos necessidade, estágio, prazo, garantias, perfil de risco e retorno para definir a estrutura de capital mais compatível.
A preparação pode incluir modelagem, materiais de investimento, organização do data room e interlocução com investidores, fundos, family offices e agentes financeiros aderentes à tese.
Pergunta-chave: Qual fonte e estrutura de capital são compatíveis com o risco, o prazo e o estágio do projeto?
Resultado da etapa: estratégia de capital, materiais estruturados, perfil de investidores priorizado e processo de aproximação mais eficiente.
07
Parceria — alinhar capacidades e interesses
Nem sempre quem controla o ativo possui todas as competências ou recursos para executá-lo.
Mapeamos os parceiros necessários e apoiamos a construção de acordos entre proprietários, incorporadores, desenvolvedores, operadores e investidores.
A parceria deve definir contribuição, remuneração, governança, responsabilidades, riscos, condições precedentes e mecanismos de acompanhamento. Não apenas o percentual econômico.
Pergunta-chave: Quem precisa participar do negócio e sob quais bases a relação poderá se sustentar?
Resultado da etapa: parceiros aderentes, bases econômicas alinhadas, responsabilidades definidas e suporte à negociação e formalização.
08
Execução — transformar a tese em avanço concreto
A qualidade da estratégia só aparece quando as decisões são convertidas em ação coordenada.
A REQUITY pode atuar como advisor e coordenador estratégico na evolução do negócio, apoiando negociação, definição de prioridades, interlocução entre especialistas, acompanhamento de marcos, revisão de premissas e decisões necessárias à implantação.
A atuação é ajustada ao escopo e não substitui responsabilidades técnicas, jurídicas, de aprovação ou de construção próprias de cada agente contratado.
Pergunta-chave: Como manter estratégia, agentes, cronograma e decisões alinhados durante a implantação?
Resultado da etapa: plano de avanço, governança de acompanhamento, decisões priorizadas e suporte executivo até os marcos definidos no mandato.
O ponto de entrada depende do projeto
Nem todo trabalho começa do zero
Alguns clientes chegam com um ativo sem direção definida.
Outros já receberam uma proposta de compra ou permuta, possuem um projeto em desenvolvimento ou precisam estruturar capital para uma tese existente.
A REQUITY pode iniciar a atuação no ponto em que a decisão está travada e, quando necessário, revisar etapas anteriores antes de avançar.
Ativo sem vocação definida
Começar pelo diagnóstico e pelo HBU360.
Proposta recebida
Revisar tese, viabilidade, base econômica, riscos e condições de negociação.
Projeto definido, mas sem funding
Validar estrutura e preparar a oportunidade para o capital.
Parceria em discussão
Comparar alternativas, alinhar interesses e apoiar a estruturação.
Projeto em implantação
Organizar prioridades, governança, interlocução e decisões críticas.
O método orienta a decisão; o escopo é dimensionado ao estágio e à necessidade de cada ativo ou projeto.
Decidir antes de comprometer capital
Cada etapa deve responder se vale a pena avançar
A jornada cria portões de decisão. Em vez de tratar o desenvolvimento como uma sequência automática, cada marco confirma, ajusta ou interrompe o caminho antes que o projeto assuma compromissos maiores.
Após Ativo e HBU
Direção
Avançar com o uso priorizado, comparar outra alternativa ou preservar o ativo.
Após Tese e Viabilidade
Consistência
Confirmar premissas, ajustar produto, preço, prazo ou interromper uma tese que não se sustenta.
Após Estrutura
Modelo de negócio
Escolher venda, permuta, parceria, desenvolvimento, capital ou combinação mais aderente.
Após Capital e Parceria
Capacidade de execução
Verificar recursos, responsabilidades, governança e condições para implantar.
Soluções integradas
Uma solução para cada momento e integração quando o negócio exige
HBU360
Concentra-se principalmente na leitura do ativo, comparação de usos, definição da direção e validação inicial da tese e da viabilidade.
Advisory Imobiliário
Atuação transversal para revisar premissas, comparar estruturas, apoiar decisões, negociações e marcos de implantação.
Capital Imobiliário
Organiza a oportunidade para o capital e conecta a estrutura a investidores e fontes de funding compatíveis.
Parceria Imobiliária
Estrutura a relação entre proprietários, desenvolvedores, operadores e investidores, da base econômica à execução.
Resultado esperado
Mais clareza para decidir e mais estrutura para executar
O valor do método está em transformar informações dispersas, hipóteses e interesses distintos em uma base organizada para decisão e execução.
- Direção clara para o ativo ou projeto.
- Alternativas comparadas com critérios consistentes.
- Premissas verificáveis e riscos explicitados.
- Viabilidade conectada ao modelo de negócio.
- Estrutura de capital e parceria compatível com a tese.
- Decisões priorizadas e próximos passos executáveis.