Potencial construtivo não é sinônimo de valor. O Highest and Best Use — ou estudo de máximo potencial — compara alternativas para identificar o uso que melhor combina permissibilidade legal, possibilidade física, aderência ao mercado e viabilidade financeira.
Quatro filtros indispensáveis
- Legal: zoneamento, licenças, restrições e direitos aplicáveis
- Físico: forma, topografia, acessos, infraestrutura e condições do ativo
- Mercado: demanda, concorrência, preço, absorção e perfil do usuário
- Financeiro: investimento, caixa, retorno, riscos e capacidade de execução
Cenários comparáveis
Em vez de defender uma ideia única desde o início, o estudo organiza cenários com premissas consistentes. Isso permite comparar manter, adaptar, ampliar, vender, desenvolver ou combinar usos.
Valor depende de execução
Mesmo o cenário mais produtivo precisa considerar aprovações, prazo, capital, parceiros e estratégia de saída. Sem uma rota de implementação, potencial permanece apenas no papel.
Implicações para a decisão
O HBU não serve para confirmar uma preferência. Serve para testar alternativas e indicar, com transparência, qual uso cria mais valor nas condições reais do ativo e do mercado.
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Maycon Gonçalves Pereira — fundador e diretor executivo da REQUITY. CRECI/SP 321.997.
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