Absorção e vacância ajudam a ler o mercado logístico, mas médias nacionais não validam um terreno ou galpão específico. O desempenho é definido por microlocalização, produto, usuário e estrutura contratual.
Localização é uma rede
Acesso rodoviário, distância dos centros de consumo, restrições de circulação, pedágios, mão de obra, energia e infraestrutura precisam ser analisados como um sistema.
Produto e usuário
- Pé-direito, piso, docas, pátio e eficiência
- Flexibilidade para ocupantes e módulos
- Licenças e risco ambiental
- Perfil de locatário e duração do contrato
- CapEx de implantação e manutenção
- Liquidez e profundidade do mercado de saída
Use dados com recorte
Todo indicador deve informar cidade, submercado, classe, período e fonte. Sem isso, um recorde pode esconder diferenças relevantes entre eixos logísticos.
Implicações para a decisão
A oportunidade não está no setor em abstrato. Está na combinação entre demanda comprovada, ativo competitivo, contrato sustentável e estrutura de capital compatível.
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Maycon Gonçalves Pereira — fundador e diretor executivo da REQUITY. CRECI/SP 321.997.
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